Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Trong nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách thể hiện sự nỗ lực trong việc tạo dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở trong xã hội, một trong số đó không thể không nhắc tới việc ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Sau hơn 5 năm triển khai, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã đạt nhiều kết quả quan trọng, khẳng định chủ trương đúng đắn của Nhà nước về an sinh xã hội, đồng thời nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân.
Mặc dù mang lại không ít kết quả tích cực, tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tế thì Nghị định này vẫn tồn tại một số bất cập, vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật liên quan, cũng như phù hợp với tình hình thực tiễn của đất nước. Chính vì vậy, ngày 01/4/2021 Nghị định 49/2021/NĐ-CP được ban hành và hiệu lực ngay từ ngày ký với nhiều điểm mới nhằm khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thực thi Nghị định 100/2015/NĐ-CP, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội và người mua nhà. Điển hình là các nội dung như: quy định cụ thể về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, khắc phục quy định về cách tính quỹ đất 20%, bổ sung quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội và điều chỉnh về chính sách vay vốn ưu đãi…
Dẫu biết rằng Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã giải quyết được những bất cập của Nghị định 100/2015/NĐ-CP như đã trình bày ở trên, tôi kỳ vọng Nghị định này sẽ làm tăng thêm quỹ đất nhà ở xã hội tại các khu đô thị, từ đó giúp người dân có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, tôi nhận thấy vẫn còn một số bất cập chưa được sửa đổi một cách triệt để.
Theo góc nhìn cá nhân, điều nuối tiếc nhất của Nghị định 49/2021/NĐ-CP ra đời vẫn chưa xử lý triệt để bất cập về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Nghị định 49/2021/NĐ-CP có quy định về việc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có diện tích từ 2ha/5ha (trước kia là 10ha) trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, điều này đã dẫn đến nhiều tranh cãi cũng như những bất cập, khó khăn như sau:
Thứ nhất, quy định này dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.
Dưới góc độ chủ đầu tư khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, chắc chắn đơn vị tư vấn thiết kế của họ phải tập trung đến không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Rõ ràng, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả Dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm phần nào sức hút của Dự án theo từng phân khúc khách hàng Chủ đầu tư hướng đến.
Với người mua nhà ở xã hội, tính “xã hội” sẽ bị giảm đi rất nhiều nếu họ mua nhà ở xã hội trong các dự án có 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, rõ ràng với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở phân khúc cao hơn nhu cầu của họ, các vấn đề về thuế, phí dịch vụ khi sinh sống sẽ là một gánh nặng không nhỏ cho họ trong quá trình sinh sống tại dự án. Hơn nữa, Đảng và nhà nước ta luôn nỗ lực tối đa trong việc giảm khoảng cách giàu nghèo, các dự án nhà ở xã hội hỗ trợ rất tốt cho người có thu nhập thấp, tuy nhiên nếu triển khai nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp dường như lại một bức tranh hiện thực phản ánh khoảng cách giàu - nghèo trong xã hội một cách rõ ràng nhất.
Tại Điều 1.4 của Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng có quy định trong trường hợp “Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp…” thì UBND tỉnh có trách nhiệm báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận bỗ trí quỹ đất ở một khu vực khác để phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tôi cho rằng quy định này khiến cho việc triển khai cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập đều khó khăn, chậm tiến độ hơn. Nên chăng, định hướng cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn ngay từ đầu việc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội hoặc triển khai đồng thời dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập với quy mô tương đương diện tích 20% tổng diện tích đất ở tại một vị trí khác.
Thứ hai, quy định này không phù hợp với Luật Nhà ở 2014.
Tại Điều 16.2 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tại Điều 1.4 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Dễ dàng nhận thấy Nghị định 49/2021/NĐ-CP được ban hành để hướng dẫn thi hành luật nhưng lại có quy định không phù hợp với tinh thần của Luật Nhà ở 2014. Luật Nhà ở 2014 quy định tất cả các chủ đầu tư dự án ở các khu đô thị đều phải dành một phần diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Có thể hiểu rằng, với quy định hiện nay, các dự án dưới 2ha hoặc dưới 5ha nêu trên sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Điều này là mâu thuẫn với Luật Nhà ở 2014.
Thứ ba, quy định này chưa phát huy được tính hiệu quả, tính cá biệt.
Quy định trên tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP không thực sự cần thiết đối với một vài khu vực trên phạm vi toàn quốc. Cụ thể, ở hai đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM - nơi có mật độ dân cư đông và có nhu cầu về nhà ở cao thì việc dành ra 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là cần thiết. Tuy nhiên, ở những tỉnh thành khác, quỹ đất còn nhiều, người dân không có thói quen sống chung cư, khu đô thị tập trung, việc bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là không thực sự cần thiết, gây ra sự lãng phí lớn.
Ngay cả ở các khu đô thị đặc biệt, khu đô thị loại I thì việc Nghị định 49/2021/NĐ-CP giảm quy mô dự án từ 10ha xuống còn 2ha/5ha phải dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở cũng chưa thực sự hiệu quả, với những dự án có quy mô nhỏ nhưng việc dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội có thể khiến cho việc xây dựng hệ thống hạ tầng, tiện ích cho nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn đến từ quy mô nhỏ của quỹ đất.
Thứ tư, quy định này không đảm bảo sự công bằng giữa các dự án bất động sản.
Cụ thể như một dự án được xây dựng ở trung tâm thành phố Hà Nội, dự án sẽ có khả năng đạt lợi nhuận cao nhưng chỉ có quy mô 1,9ha thì sẽ không có nghĩa vụ dành 20% quỹ đất dự án để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng nếu một dự án có quy mô 2,1ha được xây dựng ở ngoại thành, khả năng phát sinh lợi nhuận thấp hơn thì lại phải dành 20% đất dự án để phát triển nhà ở xã hội. Điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư cũng như không đảm bảo sự công bằng cho cho các dự án vốn không có sự chênh lệch quá lớn về quy mô đầu tư.
Để khắc phục, hạn chế tối đa những bất lợi cho các chủ đầu tư, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, cũng như đảm bảo tính hiệu quả của quy định pháp luật, tôi đề xuất như sau:
Một, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị khi lập hồ sơ phê duyệt dự án có quyền lựa chọn việc sử dụng 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập – như một điều kiện tiên quyết cho việc phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Từ đó, đảm bảo được tính đồng bộ về không gian, cảnh quan, phân khúc khách hàng cho cả dự án nhà ở thương mại, khu đô thị và dự án nhà ở xã hội độc lập kèm theo để khắc phục bất cập cho cả chủ đầu tư và người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội.
Hai, để đảm bảo sự công bằng, có thể đưa ra giải pháp là các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có thể lựa chọn việc dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc đổi quỹ đất 20% trong dự án bằng tiền để nộp ngân sách Nhà nước, số tiền có thể sẽ không chỉ dừng lại ở việc “nộp tiền sử dụng sử dụng đất” như quy định hiện hành, Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm nộp thêm một khoản tiền “quỹ phát triển nhà ở xã hội” vào ngân sách địa phương để địa phương sử dụng phát triển nhà ở xã hội.
Ba, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã có quy định cho phép UBND tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương về nhu cầu nhà ở xã hội nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, quy định này đã cá biệt hóa được tính đặc thù của từng địa phương, hạn chế tình trạng lãng phí, thừa cục bộ tại địa bàn cụ thể. Cá nhân tôi cho rằng nên mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, ngoài việc có quyền yêu cầu chủ đầu tư dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, có thể cân nhắc đến việc cho phép UBND cấp tỉnh có quyền yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, quỹ phát triển nhà ở xã hội để thay thế cho việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
