Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Một trong những mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thu nhập thấp. Mặc dù công tác phát triển nhà ở, trọng tâm là nhà ở xã hội thời gian qua đã được quan tâm đẩy mạnh, nhưng kết thúc năm 2020, cả nước mới hoàn thành 249 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 104.200 căn hộ với tổng diện tích khoảng 5,21 triệu m2, chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra.
Nếu không có những giải pháp phù hợp để thúc đẩy nhiều hơn sự hình thành của các dự án nhà ở xã hội thì bài toán an cư của đại bộ phận người lao động tại đô thị vẫn sẽ bị bỏ ngỏ.
Nghị định 49 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội vừa có hiệu lực, quy định các dự án từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt và 5ha trở lên tại các đô thị loại II, III phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Đây được xem là một giải pháp đột phá để gia tăng quỹ đất và nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới, khi bắt buộc doanh nghiệp phải thực hiện trích lập quỹ đất 20%. Nhưng từ trước đây, khi Nghị định 100 quy định các dự án 10ha trở lên phải dành quỹ đất để phát triển NƠXH này thì hầu hết các doanh nghiệp "vô tình" ngó lơ hoặc chây ỳ, bỏ quên không làm nên dẫn đến thiếu quỹ đất phát triển NƠXH. Vì sao một chính sách tưởng chừng rất tốt để gia tăng quỹ đất, tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội lại khó thực thi đến vậy?
Nhiều ý kiến cho rằng, chính vì chênh lệch mức sống khi để nhà ở xã hội “sống chung” với nhà ở thương mại nên kể cả khi chủ đầu tư đã xây xong nhà ở xã hội trong dự án thì cũng khó đến đúng đối tượng là người thu nhập thấp. Thay vào đó là xuất hiện các hiện tượng mua suất nhà ở, trục lợi chính sách, cuối cùng nhà ở xã hội vẫn bị bán cho người giàu. Việc phát triển, xây dựng nhà ở xã hội là việc làm vô cùng đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên việc phân bổ nhà ở xã hội không đúng đối tượng, trục lợi chính sách, chất lượng không đảm bảo và chậm tiến độ là một bài toán cần được các nhà quản lý quan tâm, giải quyết.
Vậy phương án tốt nhất cho câu chuyện này là gì? Giải quyết các nút thắt như thế nào? Tiếp tục bàn luận về nút thắt quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội, Cà phê cuối tuần xin được giới thiệu chia sẻ của các chuyên gia, doanh nghiệp: Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam (VLCAC), Thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM; Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land; Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.
CHÍNH SÁCH CẦN DỰA TRÊN CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG
Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Một trong những thay đổi lần này của Nghị định 49 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội (thay thế Nghị định 100) là hướng đến giải quyết tình trạng lách luật, né quy định trích lập quỹ đất 20% nhà ở xã hội.
Bởi trước đây, Nghị định 100 quy định các chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở thương mại trong các đô thị không phân biệt quy mô sử dụng đất, từ đô thị loại 3 trở lên phải dành một quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và đặc biệt cho phép các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha được lựa chọn nhiều hình thức khác thay thế như nộp tiền.
Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy quy định này có nhiều kẽ hở khiến hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp tiền và địa phương cũng cho phép các dự án dưới 10ha được phép nộp tiền. Đơn cử như tại TP.HCM không có bất kỳ một dự án nào dưới 10ha chấp nhận dành 20% quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Điều này đã dẫn đến tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Ngoài ra, trên thực tế còn xảy ra hiện tượng các chủ đầu tư chia nhỏ dự án, từ những dự án lớn thành những dự án nhỏ dưới 10ha để tránh phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Vì vậy, tôi thấy Nghị định 49 ra đời đã lấp được những lỗ hổng đó, khi ban hành rất cụ thể về việc phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại đối với các đô thị đặc biệt và loại I từ 2ha trở lên như TP.HCM và đô thị loại II, III có quy mô đất từ 5ha trở lên. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện có làm được như đề ra hay không lại là một vấn đề.
Tôi cho rằng, việc triển khai sẽ gây ra nhiều rắc rối cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp phát triển dự án trung - cao cấp ở các đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM hay các khu vực nội thành của các thành phố khác. Bởi vì giá đất ở khu vực trung tâm rất cao, chi phí cao thì khó đòi hỏi giá nhà rẻ được. Kể cả có xây và bán với giá rẻ thì bằng cách này hay cách khác mức giá cũng sẽ bị đẩy lên cho ngang bằng với giá trị thực của khu vực đó.
Việc bắt các doanh nghiệp làm dự án thương mại từ 2ha - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% là chưa hợp lý, dù mục đích nhằm gia tăng quỹ đất, gia tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội là rất tốt. Bởi, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, không thể quy hoạch giống Bình Dương, Bình Phước. Cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở, nhu cầu sống của người dân, mọi thứ đều khác nhau.
Bên cạnh đó, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Tại một số dự án có lợi thế về vị trí, tính thương mại cao, giá lại thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực nên dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội. Nên việc triển khai cần tùy theo từng dự án, từng địa phương và phải có quy hoạch hợp lý.
Ngoài ra, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại trung - cao cấp thường cao hơn mức có khả năng chi trả của người nghèo. Do đó, nếu không thay đổi về thu nhập, thì họ sẽ chọn cách cố gắng ở căn hộ hết 5 năm, để đủ điều kiện bán lại và tìm căn nhà phù hợp hơn.
Đó là những lý do khiến doanh nghiệp chây ì thực hiện quy định quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội.
Mặt khác, một doanh nghiệp khi làm bất động sản đã phải chịu rất nhiều quy định, điều luật như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư,… Các quy định hiện nay vẫn còn nhiều chồng chéo gây khó khăn cho doanh nghiệp, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính sách được ban hành nhằm điều tiết, cân bằng thị trường nhưng thêm một chính sách mang tính ràng buộc, khó thực thi thì lại càng gây khó cho doanh nghiệp, khiến mục tiêu về nhà ở cho người thu nhập thấp không những không được thực hiện mà còn gây ra sự lãng phí nguồn lực.
Chính sách nhà ở xã hội là rất nhân văn, doanh nghiệp cũng cần thực hiện trách nhiệm xã hội của mình nhưng bằng cách ép buộc theo mệnh lệnh hành chính thì sẽ mất đi ý nghĩa, nhất là với những doanh nghiệp tài chính khó khăn, cần kinh doanh để quay vòng vốn, thì việc họ phải đầu tư nhà ở xã hội để bán với giá thấp trong khi chi phí giá đất, giá vật liệu đang tăng là thách thức rất lớn.
Các doanh nghiệp họ có thể xây dựng những khu nhà ở xã hội rất tốt, đồng bộ hạ tầng, nhưng phải có cơ chế phù hợp để họ thực sự muốn làm. Còn nếu đã không muốn nhưng bị bắt ép thì khó mang lại hiệu quả mà còn làm cho câu chuyện trở nên rối rắm hơn.
Thực tế có hàng loạt dự án nhà ở xã hội xây xong rồi bỏ không, không bán được hoặc không ai đến ở, lại có những khu bị bán sai đối tượng, người thu nhập thấp không tiếp cận được, rồi có những quỹ đất 20% được quy hoạch ở góc khuất của dự án, xây dựng theo kiểu chống đối.
Hiện tượng mua suất nhà ở, trục lợi chính sách, cuối cùng nhà ở xã hội vẫn bị bán cho người giàu đã diễn ra từ rất lâu và nó vẫn đang diễn ra, đặc biệt là ở những dự án có vị trí tốt. Việc có quản chặt được vấn đề này khi để các dự án nhà ở xã hội trong dự án khu đô thị lớn, nhà ở cao cấp hay không cũng là vấn đề cần phải đặt ra.
Chính sách của mình phải sát và phù hợp với cơ chế thị trường và cuộc sống của người dân, dựa trên thực tế để có sự điều tiết sao cho hợp lý. Đã theo cơ chế thị trường thì không nên gò ép, nếu vậy sẽ lại rất giống với thời bao cấp. Không thể mặc định, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, khai thác lợi nhuận từ đất đai, rồi buộc họ phải có trách nhiệm với xã hội bằng cách như vậy. Điều đó là không nên.
Các nước trên thế giới có sự phân loại rất rõ ràng nhà cao cấp, nhà trung cấp hay nhà ở xã hội. Điều này được chuyên nghiệp hóa bằng cách tách biệt từng khu ra với nhau vì mức sống của các cư dân là khác nhau.
Ví dụ như người giàu chọn ở khách sạn 5 sao, căn hộ hạng sang nhưng khi đi xuống dưới lại gặp cảnh nhếch nhác thì sẽ chẳng ai muốn ở một khu như thế. Nên mới cần có chia ra những phân khúc rõ ràng để phục vụ cho các đối tượng khác nhau.
Hãy quy hoạch lại, hãy ngồi lại và bàn với doanh nghiệp, hỏi và lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp để chọn ra phương án phù hợp thay vì bắt ép họ phải làm thế này hay thế kia vì trách nhiệm với cộng đồng.
Tại TP.HCM, có rất nhiều doanh nghiêp rất tâm huyết muốn làm nhà ở xã hội như một phân khúc riêng sau khi đã làm các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung - cao cấp. Có cơ chế tốt, họ sẵn sàng làm.
Nhu cầu của người dân đang rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng. Chúng ta cần sớm đáp ứng số lượng nhà ở xã hội theo các chỉ tiêu đã đặt ra nhưng không có nghĩa là xây một cách bất chấp ngay trong tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên. Thay vào đó cần có quy hoạch rõ ràng, tạo thành những khu đô thị rộng lớn ở những vị trí phù hợp, đầu tư đồng bộ hạ tầng với mức giá phải chăng để bán cho người thu nhập thấp.
Tóm lại, nên để các doanh nghiệp có sự lựa chọn chứ không nên bắt ép. Có thể cho các doanh nghiệp nộp tiền để hoàn tất nghĩa vụ xã hội của mình, nếu không muốn trích lập quỹ đất. Tất nhiên, cũng cần có sự tính toán về số tiền phải nộp, cần tương ứng với giá thị trường của khu đất. Tôi tin, doanh nghiệp họ vẫn sẵn sàng nộp tiền để trả nghĩa vụ cho Nhà nước. Với số tiền thu được đó thì sẽ xây được rất nhiều khu nhà ở xã hội ở nơi khác. Nhà nước tiến hành đấu thầu để chọn ra đơn vị thực sự muốn làm và làm với chất lượng tốt nhất và giá thành rẻ nhất.
Hoặc nếu doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội nhưng không muốn làm tại vị trí đó thì nên hoán đổi sang một vị trí khác phù hợp hơn với giá trị quy đổi tương đương theo giá thị trường. Ví dụ một dự án 100ha hoán đổi 20% quỹ đất thì đã có 20ha đất để xây dựng một khu đô thị dành riêng cho nhà ở xã hội một cách đồng bộ. Nếu hoán đổi sang vị trí khác có giá đất rẻ hơn thì diện tích còn có thể tăng lên 30 - 40ha, tùy vị trí. Chỉ có đầu tư quy mô lớn và có những ưu đãi nhất định cho doanh nghiệp thì mới mong giảm được giá thành. Làm sao để giá nhà rẻ đi, nguồn cung nhà tăng lên nhưng chất lượng vẫn tốt, đó mới là điều chính sách cần quan tâm để tìm ra giải pháp phù hợp. Nếu cứ quy định cứng nhắc, doanh nghiệp có muốn trả nợ cho thành phố phần 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thực hiện trách nhiệm xã hội của mình, họ cũng không biết "trả" thế nào vì rất vướng mắc.
DOANH NGHIỆP MUỐN ĐƯỢC LỰA CHỌN
Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: Mỗi năm, các mục tiêu nhà ở cho người thu nhập thấp đều được đặt ra nhưng vấn đề là không có nguồn lực để triển khai. Có quỹ đất nhưng phải có nguồn lực đầu tư thì mới có được sản phẩm.
Câu trả lời cho câu chuyện nguồn lực triển khai nhà ở xã hội ở đâu nằm ở cơ chế. Nhưng cơ chế lại đang làm ách tắc nguồn lực. Điển hình là quy định trích lập quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, có từ Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, mới đây đã được thay thế bằng Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Xét ở mặt chủ trương thì đây là chính sách rất nhân văn, và là cách giải quyết đột phá để tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này chứa rất nhiều bất cập trong quá trình thực thi. Đúng ra, lúc này cần phải tháo gỡ các bất cập để khơi thông nguồn lực phát triển nhà ở xã hội nhưng Nghị định thay thế Nghị định 100 là Nghị định 49/2021 lại càng làm gia tăng các bất cập, gây khó cho doanh nghiệp khi mang tính bắt buộc các doanh nghiệp phải thực hiện trích lập quỹ đất cho nhà ở xã hội mà không có lựa chọn nào khác.
Ngay từ đầu nếu quy định quỹ đất 20% này khả thi thì qua hơn 5 năm thực hiện Nghị định 100 đã có một quỹ nhà ở xã hội rất lớn rồi. Nhưng đến nay, nguồn cung cho nhà ở xã hội vẫn rất nhỏ giọt, và rất hiếm dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20%. Ở những dự án đã triển khai theo quy định thì cũng không phát huy được hiệu quả, dẫn dến lãng phí nguồn lực đầu tư rất lớn.
Đơn cử như, tại một dự án khu đô thị ở quận 7, trong đó có một phần quỹ đất dành cho nhà ở xã hội đã xây nhiều block chung cư (mỗi block khoảng 100 căn) và giao cho thành phố theo chính sách nhà ở xã hội với mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, cùng vị trí đó, những chung cư thương mại bán theo giá thị trướng thì lại có mức giá khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn. Vậy rõ ràng, cùng vị trí, cùng chất lượng đầu tư xây dựng và hạ tầng như vậy, khi giao cho thành phố, giá bán thấp đi một nửa, nên về mặt ngân sách, Nhà nước không có lợi.
Đó là chưa kể, khi lựa chọn đối tượng, tiếp nhận hồ sơ để tìm người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì rất bất cập. Giá nhà ở xã hội tầm 1,5 tỷ đồng nhưng giá thị trường là hơn 3 tỷ đồng rồi nên rất dễ có tiêu cực trong câu chuyện phân phối, đặc biệt là ở những vị trí được coi như "đất vàng". Vì cùng vị trí như nhau nhưng lại hai mức giá khác nhau. Ngân sách hoàn toàn không thu được thêm.
Thực tế cho thấy cũng đã có nhiều trường hợp tiêu cực xảy ra trong câu chuyện phân phối nhà ở xã hội. Chính sách thì rất nhân văn, nhưng khi thực hiện lại không đến được đúng đối tượng, nên mục tiêu làm nhà ở cho người thu nhập thấp dường như thất bại. Lợi ích lại rơi vào cá nhân trục lợi chính sách.
Mặt khác, các chủ đầu tư cũng rất e ngại câu chuyện, bên đây là sản phẩm thương mại trung - cao cấp, bên kia là khu nhà ở xã hội, vô hình trung sẽ làm giảm giá trị sản phẩm nếu chủ đầu tư chọn làm dự án cao cấp và cũng gây khó trong câu chuyện quy hoạch, quản lý. Bởi khi quy hoạch một khu đô thị, quan trọng nhất là tính đồng bộ về mặt môi trường sống, có đồng bộ thì mới tạo ra giá trị thật sự. Khi hai khu có chênh lệch mức sống nhưng chung một hạ tầng xã hội, thì rất bất cập, khó triển khai đồng bộ. Còn ở dự án thương mại bình dân với mức giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2 thì hoàn toàn có thể cho nhà ở xã hội “sống chung” để người dân có thể hưởng chung tiện ích hạ tầng, việc quản lý cũng dễ dàng hơn.
Do đó, doanh nghiệp kiến nghị nên linh động cơ chế để các doanh nghiệp có thể chủ động, lựa chọn phương án nào để ngân sách Nhà nước có lợi nhất và có nguồn lực tốt nhất để triển khai.
Nhiều doanh nghiệp đang mong muốn được hoán đổi quỹ đất ở một vị trí phù hợp để đầu tư một cách đồng bộ về hạ tầng, phục vụ cho những người có nhu cầu thực sự, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, đồng thời để các chủ đầu tư cũng không phải suy nghĩ đến việc “né” hay “lách” thực hiện quỹ đất 20% ở dự án 3ha hay 5ha, 10ha.
Nếu thành phố chấp nhận chủ trương chuyển đổi quỹ đất trên thì chủ đầu tư chấp nhận các điều kiện mà thành phố đưa ra làm sao doanh nghiệp vẫn hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Giải pháp hoán đổi quỹ đất đáp ứng nhu cầu chung của dự án doanh nghiệp đang đầu tư, vừa đáp ứng nguồn cung nhà ở xã hội cho thành phố.
Câu chuyện xây dựng và phát triển nhà ở xã hội tốt nhất vẫn dựa trên nguồn lực là ngân sách chứ khó có thể phụ thuộc vào tư nhân. Bởi về mặt thương mại, doanh nghiệp khi đầu tư phải tính đến hiệu quả. Khi làm nhà ở xã hội, rất khó để bán giá thấp mà vẫn có hiệu quả kinh doanh. Nên đối với phân khúc này, Nhà nước vẫn phải là người chủ trì, và có hướng dẫn để có thể huy động nguồn lực từ các doanh nghiệp, đảm bảo được công bằng trong việc phân phối sản phẩm đến người dân, phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách đúng nghĩa.
NÊN ĐẤU GIÁ QUỸ ĐẤT 20%
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế: Ở một phương diện nào đó, việc quy định quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại là một chính sách tốt để tạo quỹ nhà chất lượng hơn, tốt hơn cho người dân.
Từ trước đến nay, điều tệ nhất của các dự án nhà ở xã hội là chất lượng xây dựng cực kỳ kém, nguyên vật liệu rẻ mạt, không bền. Trong khi chất lượng xây dựng liên quan trực tiếp đến tuổi thọ của các căn nhà. Nhiều nơi nhà trên đổ nước còn bị chảy xuống nhà dưới, rồi nhà mới sử dụng được vài năm đã có dấu hiệu nứt tường, loang lổ…
Đó là chưa kể, đa phần các dự án nhà ở xã hội đang bị tách rời với hạ tầng, không đồng bộ các tiện ích phục vụ người dân. Thực tế phát triển nhà ở xã hội theo kiểu “của rẻ là của ôi” khiến người ta sợ không dám mua nhà ở xã hội, sợ mua nhà giá thấp, khiến nhiều khu vực xây xong thì bỏ hoang, nằm chơi vơi giữa đồng, không ai đến ở. Và cũng chính cái tên gọi nhà ở xã hội đã đánh vào tâm lý của người dân, rằng, đó là cái gì thấp kém, có phần phân biệt, trong khi đồng tiền mà họ chắt chiu từng ngày cũng cần tìm một nơi xứng đáng để đảm bảo nhu cầu an cư.
Nhiều dự án nhà ở xã hội xây xong rồi bỏ hoang vì thiếu kết nối hạ tầng.
Nhà nước phải có hành động cụ thể để thay đổi quan điểm, chứng minh rằng nhà ở xã hội thì vẫn có chất lượng, chỉ có điều là làm sao để đảm bảo chất lượng tốt mà giá thành phải rẻ đi để người dân tiếp cận được. Điều này lại phụ thuộc vào chính sách. Có rất nhiều khu nhà ở xã hội bán rẻ cũng không có người mua. Và có những khu nhà ở xã hội ngay từ ban đầu đã bị bán chênh lên cả vài trăm triệu và chỉ có người giàu mới mua được. Đó là thực tế từ trước đến nay vẫn tồn tại.
Bởi nhà ở những nơi có vị trí đẹp, gần trung tâm, xây trên “đất vàng” mà giá lại rẻ thì chắc chắn người ta sẽ đổ tiền vào mua, tạo ra cuộc đua tranh. Nếu quản lý chặt chẽ, thì mới không xảy ra chuyện trục lợi chính sách, nhà ở xã hội sẽ đến đúng đối tượng. Nếu quản không chặt thì sẽ tiếp tục có tình trạng mua suất, bán suất rồi nâng giá, bán sai đối tượng, cuối cùng lại giống như nhà thương mại. Đó là một thực tế rất nhức nhối hiện nay, không ai kiểm soát việc hồ sơ mua nhà ở xã hội bị mua bán, cũng không rà soát kỹ việc những người được mua nhà đó có thực là người thu nhập thấp, người cần hỗ trợ hay không. Vấn đề nằm ở cơ chế quản lý.
Xây dựng nhà ở xã hội đòi hỏi phải có hạ tầng, cảnh quan nhưng vẫn phải đảm bảo giá rẻ. Đây là áp lực lớn với doanh nghiệp nên trước đó họ chọn phương thức nộp tiền, tương đương với giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Tuy nhiên, thực tế, vì theo quy định, số tiền này bằng với số tiền sử dụng đất của dự án mà chủ đầu tư phải nộp để triển khai dự án. Nếu chủ đầu tư đã nộp 100% tiền sử dụng đất thì coi như không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời hoàn trả xong nghĩa vụ và kinh doanh thương mại toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Vì vậy, ngân sách không thu được đồng nào từ doanh nghiệp và quỹ đất 20% cũng vì thế mà “bốc hơi”.
Do đó, lẽ ra nên đấu giá quỹ đất 20% này để phát huy giá trị của nguồn lực đất đai, đặc biệt là ở những vị trí tốt, từ đó tạo vốn cho nhà ở xã hội. Nguồn tiền thu được sẽ rất lớn nếu triển khai một cách nghiêm túc. Nếu doanh nghiệp muốn xây nhà ở bán giá thương mại tại khu đất 20% thì phải tham gia đấu giá, trả giá cao nhất thì mới được làm. Còn không thì phải xây dựng nhà ở xã hội như thường. Có như vậy, Nhà nước mới thu được tiền ngân sách, góp lại rồi quy hoạch dự án, đấu thầu tìm đơn vị triển khai tốt nhất, gia tăng nguồn cung chất lượng cho nhà ở xã hội. Cần hiểu rằng, một đô thị dù giá cả như thế nào, là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại cũng đều phải có hệ thống hạ tầng đi theo đồng bộ, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân thì lúc đó mới khả thi. Ngược lại, làm nhà ở rồi nhưng không có điều kiện sống, chất lượng nhà ở kém thì sẽ không có ai đến ở, không ai ủng hộ, lại càng gây lãng phí cho việc đầu tư.
Nhưng bất cập nằm ở cơ chế quản lý. Việc đấu giá, đấu thầu ở ta từ trước đến nay vốn chưa được thực hiện nghiêm chỉnh. Ở đâu đó vẫn còn mang tính xin - cho dẫn đến việc triển khai không hiệu quả, thất thoát còn nhiều.
Cho nên, dù là Nghị định 100 hay bây giờ là Nghị định 49 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, dù tính bắt buộc cao hơn nhưng nếu quản lý không được, thực hiện không nghiêm, không khả thi, chính sách xa rời thực tế thì đâu vẫn vào đó. Các mục tiêu về tăng cung nhà ở xã hội, nhà giá thấp vẫn rất vời xa./.
