Theo kết quả thăm dò của Savills Việt Nam, lượng tiêu thụ mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý II/2023 giảm 7.000m2 - mức cao nhất kể từ quý IV/2022. Vì sức ép cạnh tranh trên thị trường mặt bằng thương mại ngày càng gay gắt nên khách thuê được nắm quyền chủ động trong thương thảo hợp đồng.
Đồng loạt “quay xe”
Anh Hồ Tấn Lộc - chủ mặt bằng thương mại quy mô 250m2 tại một chung cư trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 cho biết, năm 2022 anh cho khách thuê mở quán nhậu 2 tầng, tầng 1 giá thuê là 130 triệu đồng/tháng, tầng 2 là 90 triệu đồng/tháng. Tới đầu năm nay, khách chấm dứt hợp đồng.
“Khách chấp nhận chịu phạt 30% tiền cọc (khoảng 50 triệu) để kết thúc hợp đồng trước thời hạn 1 năm vì kinh doanh ế ẩm. Từ đó tới nay, tôi đã treo biển cho thuê, giảm giá 20% nhưng vẫn chưa có khách. Với tình hình này thì tôi tính chuyển đổi công năng tầng 2 thành văn phòng”, anh Lộc chia sẻ.
Việc chuyển đổi công năng này đã được nhiều chủ đầu tư cân nhắc để ứng phó với làn sóng tháo chạy của doanh nghiệp khỏi trung tâm thành phố lớn ngày càng lan rộng. Điển hình là tại các khối đế của nhiều dự án do Novaland, Hưng Thịnh… triển khai, nếu trước đây định hướng làm trung tâm thương mại thì này đã chuyển hết hoặc chuyển một phần làm văn phòng. Ví dụ, chung cư Sunrise City (quận 7) của Novaland đã chuyển một phần khối đế thương mại làm văn phòng cho thuê.
Hay mới đây, sau khi Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, TP. Thủ Đức) đã giảm 3.000m2 diện tích sàn tiêu thụ và chủ nhà quyết định chuyển diện tích bán lẻ thành văn phòng cho thuê.
Theo khảo sát, tại trung tâm TP.HCM có không ít những mặt bằng bán lẻ, khối đế thương mại trên các tuyến đường như Lê Thánh Tôn, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa… trước đó nổi tiếng sầm uất, giá thuê lên tới hàng nghìn USD/tháng, nhưng nay phải “quay xe” chuyển sang cho thuê văn phòng.
Savills cũng ghi nhận một số dự án có quy mô nhỏ dưới 10.000m tại khu vực ngoại thành phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ sang văn phòng cho thuê hoặc văn phòng chia sẻ (co-working space) trong giai đoạn này.
Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills TP.HCM - bà Giang Huỳnh đánh giá xu hướng này đang lan rộng, các dự án án trung tâm thương mại quy mô nhỏ thường khá vất vả để thu hút khách hàng cũng như giữ chân họ.
Hầu hết dự án nằm trong những khu vực dân cư mới xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn vào một vài dịch vụ như F&B, chăm sóc tóc, cửa hàng tiện lợi. Đây đều là khách thuê có vốn ít, khó chi trả được giá thuê cao.
Vì vậy, các mô hình này đa số không đạt hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư. “Do đó mà họ có xu hướng chuyển đổi công năng của những dự án này sang các loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại”, vị chuyên gia phân tích.
Trắc trở bao quanh
Ở thời buổi khó khăn hiện nay, nhiều chủ đầu tư mặt bằng thương mại buộc phải “xoay trục” sang làm văn phòng cho thuê. Nhưng thực tế chính phân khúc văn phòng cũng đang gặp muôn vàn khó khăn, đối diện với “cuộc khủng hoảng thừa” kéo dài.
Theo báo cáo của Knight Frank, trước tình trạng “sức khỏe” nền kinh tế bị ảnh hưởng, tỷ lệ bỏ trống văn phòng tại TP.HCM có thể tăng từ 15 - 20 điểm % vào cuối năm nay. Cả làn sóng trả mặt bằng và thu hẹp diện tích văn phòng ngày càng lan rộng khi “sức khỏe” nền kinh tế gặp nhiều biến động.
Từ quý III trở đi, Knight Frank cho rằng thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ cung vượt cầu khi đón thêm hàng nghìn m2 văn phòng mới. Phân khúc văn phòng hạng A và B có thể giảm giá thuê khoảng 20% trong 3 tháng tới. Riêng với hạng A giá thuê sẽ chạm mốc 53 USD/m2/tháng vào cuối năm, tỷ lệ bỏ trống lên mức 29%.
Kết quả nghiên cứu của Cushman & Wakefield dự báo tới cuối năm 2023, tỷ lệ trống bình quân mọi phân khúc văn phòng có thể lên 13,2%, tăng 9,5 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.
Khó khăn của phân khúc bất động sản cho thuê là hiện hữu. Nhưng theo bà Giang Huỳnh, những dự án vừa và nhỏ, giá thuê quá đắt, mô hình kinh doanh không đa dạng sẽ chịu nhiều khó khăn nhất.
Trong khi các dự án cho thuê, gồm cả mặt bằng thương mại và văn phòng với chất lượng cao hiện nay vẫn có sức hút tốt, tỷ lệ lấp đầy cao cùng sự quan tâm của đối tác quốc tế, sức ép về chất lượng sản phẩm đã buộc các chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường cũng phải “cải tổ”.
Nhìn lại quá khứ, những ai quan tâm đến thị trường bất động sản cho thuê chắc hẳn còn nhớ sự kiện chủ đầu tư tòa nhà Bitexco phải dừng hoạt động phần thương mại để “tái thiết”. Nhiều chuyên gia cho rằng, sự điều chỉnh của Bitexco bên cạnh lý do thu hồi mặt bằng để tái thiết, còn cho thấy loạt lý do khách quan liên quan tới thị trường chung. Sự cạnh tranh khốc liệt buộc các thương hiệu từ nhỏ tới hàng đầu phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu khách hàng, tăng trải nghiệm của người tiêu dùng.
Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh: “Vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ nói riêng và bất động sản cho thuê nói chung của Việt Nam là chất lượng. Do đó, để tránh cuộc khủng hoảng thừa xảy ra vào thời gian tới thì những chủ đầu tư cần cân nhắc phát triển song song về cả số lượng lẫn chất lượng. Đồng thời chấm dứt cuộc đua giá thành nhằm giữ chân khách hàng”./.
