Trên 80% căn hộ chung cư mở bán là hàng cao cấp
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 3/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán ở các tỉnh.
TP.HCM quý 3 chỉ có 2 dự án căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung cấp mở bán.
Về cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, bán đất nền chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Đồng thời, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam, chiếm 40% cả nước. Phân khúc trung cấp loại hình căn hộ chung cư (giá từ 25-50 triệu/m2) và cao cấp (giá từ 50-80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2,3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.
Xét về lượng tiêu thụ, quý 3/2023 có khoảng 5.770 giao dịch thành công, gấp 1,5 lần so với quý trước. Tuy nhiên cũng chỉ đạt xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới, tính chung 9 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bằng 50% so với cùng kỳ.
Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong quý vừa qua, TP.HCM có tổng cộng 8 dự án căn hộ chung cư mở bán mới. Trong đó chỉ có 2 dự án thuộc phân khúc trung cấp, 6 dự án còn lại đều là nguồn cung cao cấp hạng sang và siêu sang, giá bán trung bình từ 55 – 80 triệu đồng/m2.
Cụ thể về loại hình trung cấp, TP. Thủ Đức có duy nhất dự án Elysian Thủ Đức của chủ đầu tư Gamuda Land mở bán. Dự án này có giá bán từ 52-55 triệu đồng/m2, ghi nhận lượng booking khá ổn định nhưng giao dịch còn hạn chế. Một dự án trung cấp khác thuộc khu Tây TP.HCM là Akari City Bình Tân của chủ đầu tư Nam Long mở bán giai đoạn 2 với giá từ 49-55 triệu đồng/m2.
Sáu dự án còn lại bao gồm 3 dự án cao cấp là Glory Height thuộc KĐT Vinhome Grand Park (Thủ Đức) giá từ 50-85 triệu đồng/m2; The Pivia (Bình Tân) từ 60 triệu đồng/m2; Masteri Centra Point (Thủ Đức) giá 60 -75 triệu đồng/m2. Ba dự án hạng sang còn lại đều thuộc khu vực trung tâm là Lancater Legacy (giá 160-220 triệu đồng/m2), De La Sol (giá 90-120 triệu đồng/m2) và Zenity (120-230 triệu đồng/m2).
Số liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra, trong quý 3/2023 số lượng căn hộ mới chào bán tại TP.HCM là 3.600 căn, 96% nguồn cung mới của quý đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang. Giá bán sơ cấp đạt 60,6 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá. Tỷ lệ hấp thụ là 2.600 căn, tương đương 55% số căn mở bán mới.
Số liệu từ Đất Xanh Services cũng chỉ ra, nguồn cung căn hộ chung cư chào bán tại TP.HCM đang nghiêng về loại hình cao cấp, giá trên 60-80 triệu đồng/m2. Thanh khoản phân khúc này chưa cải thiện khi tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt trên 22% tổng cung mở bán.
Nhu cầu rơi vào tầm giá trên dưới 3 tỷ đồng
Ngược với nguồn cung, nhu cầu mua căn hộ phần lớn vẫn rơi vào các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, bình dân.
Cụ thể, theo một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn thực hiện trên đối tượng người có nhu cầu mua nhà trong tương lai chỉ ra, 43% nhu cầu mua rơi vào căn hộ giá từ 2 đến tối đa 4 tỷ đồng, 27% cần tìm nhà giá dưới 2 tỷ đồng. Các loại hình có giá cao hơn, lượng quan tâm cũng khiêm tốn. Ví như, tầm giá từ 4-6 tỷ đồng có khoảng 19%, trên 6 tỷ đồng là khoảng 9%.
Nhu cầu mua căn hộ rơi vào phân khúc giá từ 2 đến dưới 4 tỷ đồng
Trên thực tế, động thái này thể hiện rõ nét ở lượng tiêu thụ của các dự án mở bán trên thị trường thời gian qua. Trong khi các dự án giá bán trên 60 triệu đồng/m2 có lượng tiêu thụ khá khiêm tốn, loại hình căn hộ trung cấp, giá trên dưới 50 triệu đồng vẫn ghi nhận giao dịch tích cực. Ví như dự án Akari City (Bình Tân) vừa mở bán thành công block căn hộ mới là AK NEO với giá từ 49-55 triệu đồng/m2. Doanh số sau bán hàng của dự án này ghi nhận đạt 600 tỷ đồng. Đây là con số hiếm hoi mà thị trường căn hộ ghi nhận được trong 9 tháng vừa qua.
Một dự án khác có nguồn hàng trung cấp bán tốt trong quý vừa qua là căn hộ Glory Height, trong khi tầm giá trên 60 triệu đồng tại đây giao dịch cầm chừng, các căn hộ thuộc giá từ 50-55 triệu đồng vẫn bán khá chạy và chiếm số đông tỷ lệ tiêu thụ tại dự án. Hay một dự án chung cư tại khu Tây khác vừa mở bán trong quý 2 đã ghi nhận 70% nguồn cung được đặt mua do đây là sản phẩm trung cấp hiếm hoi còn xuất hiện tầm giá 40 triệu đồng/m2.
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, việc mua căn hộ chung cư ngày càng khó khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá. Trong 8 năm, giá chung cư TP.HCM tăng 82%, trong khi thu nhập của người dân thành thị chỉ tăng 39%. Nhu cầu mua nhà đang có sự mâu thuẫn so với nguồn cung triển khai, trong quý vừa qua, do phần lớn sản phẩm rao bán có giá trên 50 triệu đồng/m2. Hầu hết các căn hộ mở bán tại TP.HCM trong năm 2023 đều có giá trên 3 tỷ đồng/căn với loại hình 2 PN diện tích từ 60m2 trở lên.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản đang tăng nhẹ và có xu hướng cải thiện so với giai đoạn trước. Nhiều dự án được chào hàng, giao dịch tăng. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn có giao dịch.
Giá cả nhìn chung vẫn đi ngang, tuy nhiên, giá bán chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM đang có xu hướng tăng. TP.HCM giá căn hộ chung cư trung bình đạt 68 triệu đồng/m2 (tăng 1,5 lần) so với 2 quý trước. Nguyên nhân do nguồn cung mới chủ yếu đến từ dự án bán giá cao, một số dự án chào bán với mức giá 300 triệu đồng/m2.
Ông Đính dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng và khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không quá lớn vì nếu tăng cao quá nhà đầu tư sẽ không mua. Chung cư vẫn đang được xem là phân khúc đem lại dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư. Hơn nữa, tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn.
Nhiều người lựa chọn mua chung cư vì nguyên nhân giá đất nền đang ở mức cao. Trong khi đó, chung cư là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để nhiều đối tượng có thể chi trả. Ngoài yếu tố giá cả, nhiều người trẻ lựa chọn chung cư vì có tiện ích như hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, dự án gắn liền với phát triển xanh, bền vững, liên kết vùng thuận tiện di chuyển.
