PV: Lâu nay, nhiều giao dịch chuyển nhượng nhà ở xã hội được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, điều này có đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà hay không?
Luật sư Nguyễn Đức Năng: Theo quy định tại Điều 430 - Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản (nhà ở xã hội là tài sản) là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, về mặt pháp luật, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán hoàn toàn khác nhau về bản chất.
Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà, mà không thực hiện quyền quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý để xác định nhà đó là quyền sở hữu của người mua.
Hơn nữa, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định theo sự cho phép của bên ủy quyền. Do đó, nếu ký hợp đồng ủy quyền với chủ căn hộ thì người mua sẽ bị hạn chế một số quyền lợi.
Thêm một vấn đề nữa là, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.
PV: Ngoài hợp đồng ủy quyền, một hình thức giao dịch nhà ở xã hội khá phổ biến khác là lập vi bằng, ông đánh giá thế nào về hình thức này?
Luật sư Nguyễn Đức Năng: Theo quy định tại Điều 2 - Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thực do cơ quan thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Mua nhà ở xã hội là loại hình mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai và chỉ có giá trị khi hai bên cùng tuân thủ, trường hợp một trong hai bên xảy ra tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm, trong khi người mua đã giao đủ tiền cho người bán.
Hình thức lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận, để một hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có hiệu lực thì hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.
Hơn nữa, theo vi bằng ghi nhận thì việc mua bán nhà ở xã hội chỉ được thực hiện khi hội tụ đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, bao gồm: Nếu trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà ở, bên mua chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; hay nếu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, đã nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu.
PV: Trường hợp khách mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền, khi có nhu cầu chuyển nhượng căn hộ cho người khác cần thực hiện các thủ tục gì? Quy trình ra sao?
Luật sư Nguyễn Đức Năng: Như đã nêu ở trên, nếu người mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền thì người đó chưa phải là chủ sở hữu thực sự, cho nên việc chuyển nhượng căn hộ cho người thứ ba phải được người bán chấp thuận.
Nếu người thứ ba thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì bên bán được phép bán cho đối tượng này khi bên bán đã thanh toán hết tiền mua nhà và đơn vị quản lý nhà ở xã hội không đem bán với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Nếu người thứ ba không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì bên bán chỉ được bán cho người thứ ba sau 5 năm kể từ khi bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
PV: Trong trường hợp bên ủy quyền tử vong thì người mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền có thể tự làm các thủ tục như sang nhượng (trước thời hạn được phép chuyển nhượng là 5 năm) hay làm sổ hồng (khi qua 5 năm) hay không?
Luật sư Nguyễn Đức Năng: Theo quy định tại Điều 140 - Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi đó, đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Đồng thời, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và chỉ cần thông báo trước cho người mua trong một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bán nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao.
Điều này có nghĩa, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền sẽ không thể tự làm các thủ tục sang nhượng hay làm sổ hồng khi người ủy quyền tử vong, thậm chí đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà nếu giao dịch vi phạm pháp luật về nhà ở xã hội.
PV: Theo pháp luật hiện hành, phải sau 5 năm mới được chuyển nhượng nhà ở xã hội, vậy thời điểm được tính từ khi nào (khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, khi chính thức vào ở hay khi nhận sổ hồng)? Trường hợp mua nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng ủy quyền, việc làm thêm di chúc có tăng thêm tính chắc chắn cho giao dịch?
Luật sư Nguyễn Đức Năng: Về thời điểm chuyển nhượng căn hộ nhà ở xã hội, Điều 62 - Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn áp dụng sau 5 năm kể từ khi bên mua đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Việc lập thêm di chúc cũng không tăng thêm tính an toàn cho giao dịch mua bán vì di chúc thể hiện ý chí của người lập và việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc.
PV: Từ góc độ luật sư, ông nhìn nhận gì về bản chất của việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn thông qua hợp đồng ủy quyền?
Luật sư Nguyễn Đức Năng: Khi tranh chấp giữa người ủy quyền và người được ủy quyền xảy ra và phải ra tòa án giải quyết, quyền lợi của bên được ủy quyền khó được đảm bảo vì nhiều khả năng tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền là vô hiệu vì được cho là “giao dịch giả tạo”.
Theo quy định tại Điều 124 - Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Ở đây, bản chất của việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn thông qua hợp đồng ủy quyền là trái pháp luật, bởi việc lập hợp đồng ủy quyền là nhằm mục đích che dấu giao dịch mua bán nhà./.
