Doanh nghiệp "ngại" làm nhà ở xã hội vì không hiệu quả
Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, sau 3 tháng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, mới có khoảng 95 tỷ đồng được giải ngân và 950 tỷ đồng được cam kết cho vay.
Tiến độ này dường như còn quá chậm so với kỳ vọng. Nguyên nhân chậm trễ được giới chuyên gia nhìn nhận là đến từ nhiều phía, từ thủ tục pháp lý, quy hoạch... và cũng từ chính gói tín dụng này.
Cụ thể, tính đến tháng 8.2023, đã có 9 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án và 1 ủy ban nhân dân tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (Phú Thọ) với 3 dự án. Tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12.800 tỷ đồng.
Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng...
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam - chủ một công ty lĩnh vực bất động sản cho biết, hiện nay nguyên nhân khiến nhiều người ít mặn mà với gói tín dụng này là vì mức lãi suất cho vay 8,2%/năm vẫn vượt quá khả năng chi trả đối với người thu nhập thấp.
Với những người có mức thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng (sau giảm trừ gia cảnh - mức không phải nộp thuế) để được tiếp cận gói vay theo quy định hiện hành, trong khi mức thu nhập này cũng chỉ đủ chi trả cho các chi phí sinh hoạt hàng ngày như ăn uống, học hành, đi lại…nên gần như không có tích lũy để mua nhà.
Ông Nguyễn Hoàng Nam cho rằng, ngân hàng vì lý do an toàn sẽ chỉ ưu tiên cho vay những người có đủ khả năng trả nợ. Chưa kể lãi suất thời hạn 5 năm cũng gây ra nhiều rủi ro trong dài hạn.
Trên thực tế, tại các địa phương, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có 2 loại: Một là quỹ đất được quy hoạch để làm nhà ở xã hội, khi có doanh nghiệp muốn đầu tư thì tỉnh sẽ giới thiệu để doanh nghiệp phát triển dự án. Hai là quỹ đất 20% mà doanh nghiệp phải để lại để xây nhà ở xã hội khi doanh nghiệp đầu tư dự án thương mại. Theo các nhà đầu tư, quỹ này lớn nhưng các doanh nghiệp đang "ngại" làm nhà ở xã hội vì không hiệu quả.
Để tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” để đề án nhà ở xã hội có thể triển khai thành công trên thực tiễn, ông Nguyễn Hoàng Nam kiến nghị: “Vướng mắc đầu tiên là thời gian thực hiện chuẩn bị đầu tư dự án quá lâu do thủ tục phức tạp. Bên cạnh đó, các dự án xã hội phải dành 20% diện tích để cho thuê và sau 5 năm mới được bán dẫn tới chủ đầu tư bị đọng vốn rất nhiều. Ngoài ra, thủ tục để xét duyệt mua nhà ở xã hội rất phức tạp và mất thời gian nên thời gian ký hợp đồng và thu tiền của chủ đầu tư cũng bị trễ theo, gây ảnh hưởng đến dòng tiền thực hiện dự án”.
Nỗ lực của ngành ngân hàng là chưa đủ
Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn cho chủ đầu tư làm nhà ở xã hội, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất… Về quy trình đầu tư nhà ở xã hội phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết xuống dưới 1 năm.
Đối với lãi suất, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7% và người mua nhà ở xã hội là 8,2% năm, rất cao. Do đó, hiệp hội kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm. Còn về lợi nhuận cho các doanh nghiệp nên quy định ở mức trên 10%, thay vì dưới 10% như hiện nay.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là sự hỗ trợ của 4 ngân hàng lớn, với lãi suất đã giảm từ 1,5-2% so với thị trường. Ông cũng hy vọng gói này sẽ không chỉ dừng ở con số 120.000 tỷ đồng mà còn lớn hơn nữa với sự tham gia của nhiều ngân hàng khác để có thể sớm hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ.
Có thể thấy dòng vốn đã sẵn sàng nhưng làm sao để hấp dẫn doanh nghiệp hưởng ứng việc xây nhà vẫn là một bài toán không dễ và chỉ riêng nỗ lực của ngành ngân hàng là chưa đủ.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đưa ra đề xuất nên có một quỹ phát triển nhà ở xã hội. Trong đó vốn ngân sách là vốn mồi chủ lực và huy động các nguồn vốn tư nhân khác để cho vay với lãi suất bằng khoảng 50% lãi suất trên thị trường một cách công khai, minh bạch.
Bên cạnh đó, ông Lực đánh giá sáng kiến về quỹ phát triển nhà ở xã hội cũng rất phù hợp, có thể phát hành trái phiếu dài hạn để thu hút vốn cho quỹ, tạo nguồn cho vay nhà ở xã hội về lâu dài.
